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Communiqué

Le 18 mai 2015 à 19 heures aura lieu le vernissage de l'Expo-Atelier « Au bout de nos ombres, la légende de l'amour sans fin ® », à la galerie Novera ou nous vous attendons pour voir les œuvres et écouter de la poésie et le récit du long chemin de la Méditerranée à la mer Noire, passant par l'île de Malte…

Galerie ouverte toutes les jours de 11h à 20h, du 18 au 25 mai 2015.

Expo-Atelier d’Arts, du 18 au 24 mai 2015

Galerie NOVERA: 2, rue Pierre Le Grand, 75008 PARIS, près de la Salle Pleyel

 

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1 avril 2010 4 01 /04 /avril /2010 19:58

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A l’occasion de la semaine du développement durable, Jean-Louis BORLOO, ministre d’Etat, ministre de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer, Chantal JOUANNO, secrétaire d’Etat chargée de l’Ecologie et Benoist APPARU, secrétaire d’Etat chargé du Logement et de l’Urbanisme annoncent la signature du 100.000ème éco-prêt à taux zéro, un engagement du Grenelle Environnement.

Rendez-vous annuel attendu, du 1er au 7 avril, la Semaine du développement durable propose cette année plus de 3 600 événements pour sensibiliser le grand public au développement durable et expliquer comment adopter un comportement éco-responsable.

"Ma Maison pour agir", installée au cœur de Paris du 1er au 5 avril, permettra de montrer concrètement qu’il est possible de construire un habitat moins énergivore pour un coût raisonnable.

Les mesures mises en œuvre dans le cadre du Grenelle Environnement ont déjà permis en France une forte prise de conscience et favorisé de nombreux changements de comportement:

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Pour consommer responsable, plus de 340 entreprises en France bénéficient aujourd’hui de l'éco-labellisation de certains de leurs produits, et le ministère lance pour la deuxième année consécutive une grande campagne pour mieux faire connaître les écolabels et leur efficacité.

Pour aider le consommateur à mieux repérer les produits les plus respectueux de l’environnement, le projet de loi « Grenelle 2» (déjà votée au Sénat, sera présentée le 4 mai à l’Assemblée nationale)  prévoit également la mise en œuvre d’une information environnementale sur les achats courants des ménages.


Pour se déplacer autrement, l’Etat a déjà investi 800 M€ pour le développement du réseau de transports collectifs en site propre des villes de France, effort sans précédent du Grenelle Environnement en faveur des transports en commun.

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Pour la biodiversité, le Ministère du développement durable a programmé en 2010, année internationale de la Biodiversité, plusieurs actions pour expliquer aux Français ses enjeux, promouvoir les bonnes pratiques et valoriser tous les programmes nationaux engagés pour sa protection.

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«Pour cette 8ème édition, la mobilisation des collectivités locales, entreprises, associations et services de l’Etat est toujours très forte, avec plus de 3 600 événements -expositions, animations, rencontres- pour expliquer aux Français comment passer durablement à un comportement éco-responsable, mais aussi pour leur permettre de faire la démonstration de ce qu’ils font déjà. La Semaine du développement durable est bien devenue le grand rendez-vous citoyen autour du développement durable» a rappelé Jean-Louis BORLOO.

Communiqué du 1er avril 2010

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22 janvier 2010 5 22 /01 /janvier /2010 07:54

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Photo: E. CRIVAT (21 janvier 2010)

Le nœud de la crise:

Le capitalisme financier se meure et c’est l’immobilier la cause!
Objectif 2010:
Finir avec l’indexation de la valeur des logements sur la spéculation immobilière…
Finir avec le racket de l’Etat par des droits de mutation arbitraires, abusifs, et sans expertise...
Le rétablissement du contrat fiduciaire, le retour de la confiance du contribuable dans un système fiscal non-spéculatif pour le logement... 
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Cycle de séminaires: «Nouveaux enjeux pour la politique du logement»

Actes du séminaire "Améliorer la statistique du logement - Une mise en perspective des acteurs, des outils et des usages"

L'évolution du marché immobilier résidentiel en France

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Goldman Sachs contre ses clients

La Securities and Exchange Commission (SEC), le gendarme de la bourse américaine engage une procédure pour fraude contre Goldman Sachs sur la vente de produits structurés, des CDO ("collateralized debt obligations") liés à des prêts immobiliers à risqueGoldman Sachs aurait fait des déclarations trompeuses sur ces produits subprimes. Pour résumer, elle n'a pas tout dit à ses clients sur les risques de ces produits et notamment sur le fait qu'elle pariait sur une chute du marché immobilier. Selon un gérant interrogé à New York, cela s'appelle "parier contre ses clients" "C’est la pire des choses."

La SEC indique que d'autres banques pourraient être poursuivies.

Vendredi 16 avril 2010

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31 décembre 2009 4 31 /12 /décembre /2009 19:27

2009
Année Mondiale de l’Astronomie

400e anniversaire des premières observations effectuées avec une lunette astronomique en 1609 par Galilée (1564-1642)

Le nuage du Pelican, dans la constellation du Cygne/Nasa

Agenda 2009
pour memoire

Golf de PONT ROYAL en Provence

MALLEMORT, 01 janvier 2009
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Retour d’Aix-en-Provence
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Paris, 15 et 16 janvier 2009
Galileo Galilei
Siège de l’UNESCO à Paris
Inauguration de l’Année Mondiale de l’Astronomie
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Paris, 29 janvier 2009
(La tour sans fin Arch. Emmanuel CRIVAT)

Les débats du Grand Paris

Paroles d'experts:
quelle Métropole pour le 21èmesiècle?
Maison de l'architecture
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Bucarest, 13 mars 2009

Avec l'Académicien Solomon Marcus
(Casa Universitarilor)

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Paris, le 23 mars 2009

Réception à l’Hôtel de Béhague, résidence de l’Ambassadeur de Roumanie à Paris, en l’honneur du Ministre  roumain de la Culture et des Cultes Theodor Paleologu.
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Paris, le 21 avril 2009
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REUNION DE CONCERTATION CLICHY-BATIGNOLLES
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Paris, le 21 avril 2009


Réception à l’Hôtel de Béhague en l’honneur du Maire de Bucarest, Sorin Oprescu.
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Paris, le 21 avril 2009

Exposition d'Archtecture à l'Institut Culturel Roumain de Paris
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29 avril 2009
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Colloque
Les Mots de la Crise
Maison de la Chimie - Parus

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Paris, le 18 mai 2009


Réception à l’Hôtel de Béhague, résidence de l’Ambassadeur de Roumanie à Paris, en l’honneur du Président roumain Traian Basescu.
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26 mai 2009 - Golf d'Apremont

Trophée de Golf CGPME 75 du Cef d'entreprise
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1er Rallye Lions Européen de la Francophonie
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18 juin 2009
Du virtuel au réel, l'autre bureau de Microsoft...

Viaduc des Arts, avenue Daumesnil, Paris 12ème
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24-26 juin 2009
SIREME Salon International des Énergies Renouvelables et de la Maîtrise de l'Énergie
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20-22 juillet 2009

70ème anniversaire de «Catedrala Bucegilor» Sinaïa, Roumanie

Arch. Paul SMARANDESCU, 1939
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9 aouût 2009

Trouville sur Mer
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23 septembre 2009

Térénez Un pont innovant
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30 SEPTEMBRE 2009

AG 2009 SNECOREP
FNTP, 3 rue de Berri PARIS
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01 octobre 2009

La Direction
 du Développement Durable de la société ImmoD International s'installe au:
8, rue de Berri 75008 PARIS
RER Charles de Gaulle – Etoile, Métro: George V et Franklin Roosevelt
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5 octobre 2009
Agir pour le développement des entreprises
Discours du Président de la République
Nicolas Sarkozy
Palais des Congrès - Paris
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17 octobre 2009

Usine élévatoire de Trimbardou

L’éolienne Bollée du Château de Trilbaldou
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14 novembre 2009

Umberto ECO, le magicien au Louvre
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22 octobre 2009 4 22 /10 /octobre /2009 14:02

L’éolienne inventée par Ernest-Sylvain Bollée (1814-1891), servait au pompage de l'eau.



Elle fut produite en France de 1872 à 1933, en 335 exemplaires, installés principalement en France, dans quarante-quatre départements.

Cinquante sont encore visibles.



Eolienne Auguste Bollée
Brevetée S.G.D.S.
E. LEBERT Ingenieur
Constructeur hydraulicien
Successeur
20 rue Sainte Hélène
LE MANS (Sarthe)

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24 septembre 2009 4 24 /09 /septembre /2009 22:33

L’activité des établissements de crédit spécialisés au premier semestre 2009
 

Immobilier d’entreprise (crédit-bail immobilier) : -25,8%
Les nouvelles opérations de financement des investissements d’équipement des entreprises et des professionnels (véhicules automobiles utilitaires et industriels, matériel informatique et électronique, biens d’équipement divers) se contractent de -23,9% sur un an au premier semestre 2009 à 10,6Mds€.

Les investissements en location de matériels, qui représentent la quasi-totalité de l’activité, sont, avec 9,6Mds€, en diminution de -25,6% par rapport au premier semestre 2008. Ce sont les opérations de crédit-bail mobilier (4,7Mds€) qui enregistrent la plus forte chute : -29,1% sur l’ensemble du premier semestre (dont -27,9% sur un an au premier trimestre et jusqu’à -30,2% au printemps), soit un effondrement d’une amplitude sans précédent depuis le printemps 1993. Le recul de l’activité est de -22% pour les autres opérations de location (pour l’essentiel sans option d’achat).
Les nouveaux crédits d’équipement classiques baissent de -3,9% à 1,1Md€. Le montant des opérations en cours s’élève à 53Mds€ à fin juin 2009 (+0,9% sur douze mois, après +4,5% à fin décembre 2008);
En immobilier d’entreprise, le montant des nouveaux engagements des sociétés de crédit-bail immobilier (locaux industriels et commerciaux, locaux de bureaux) s’établit à 2Mds€ (en termes de contrats signés), en recul de -25,8% par rapport au premier semestre 2008.
Ce repli accentue celui déjà enregistré au cours de la seconde partie de 2008 (-16% par rapport à la même période de l’année précédente) et contraste avec l’accélération spectaculaire de la première partie de l’année (+38,6% sur un an), due cependant en grande partie à des raisons techniques. Le montant des immobilisations en cours (y compris les Sofergie) est de 32,9 Mds€ à fin juin 2009, en hausse de +3,3% sur douze mois.
Aux opérations de crédit-bail immobilier s’ajoutent des financements classiques (à court, moyen et long terme) pour un montant de 1,5 Md € (en baisse de -50,4% sur un an) et un encours correspondant de 9,8Mds€ à fin juin 2009, en progression de +8% sur douze mois.

Au premier semestre 2009, la plupart des établissements de crédit spécialisés sont confrontés à une contraction d’activité d’une ampleur historique.

Crédit à la consommation des ménages : -15,8%

Financement de l’équipement des entreprises : -23,9%

Immobilier d’entreprise (crédit-bail immobilier) : -25,8%

 
ASF – Statistiques

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2 septembre 2009 3 02 /09 /septembre /2009 19:09

Quelle est cette tribune "philosophique"?




Avec BFM Radio en direct et le rythme des cours des bourses, Laurence PARISOT  ouvre le débat de la fin de l'économie de marché sur le fond d'une société qui "se meurt" à cause de l'immobilier financiarisé à outrance, en compagnie de Cherie BLAIR,  juge spécialisée en droit du travail, engagée en faveur de la famille.
 

Discutions fournies en anglais, sur le "tapis vert" … avant d'arriver à la tribune…


La Présidente du MEDEF, des entreprises sans âme, qui n'ont gardé dans leur patrimoine que "le cœur de leur métier", un cœur déshabillé qui  bat au rythme de la bourse, tenu par les épingles des plans comptables servant les bénéfices des dirigeants  intérimaires qui se contentent de faire marcher un système de trading  dont la virtualité empêche toute connexion avec une réalité économique.


Les traders, les héros de l'apogée d'une société financiarisée, les gardiens de la règle du profit sans travail, sont invités à continuer à remplir les poches de quelques uns, sans récupérer le fruit proportionnel de cet "enrichissement sans cause".

La règle est rompue … cherchons des temps nouveaux!

Le programme des "bonnes questions" du MEDEF, sémantiquement convenable, pour un auditoire qui n'attend que les "chiffres", les "indicateurs" et les "instructions" politiques, est le suivant:
 

Université d’été du MEDEF 2009

Première journée:

PLACE AUX ENFANTS: PLUS LE TEMPS DE PERDRE DU TEMPS!

Cherie Blair

L’enfant, la dette et les retraites : un monde de vieux sur les épaules

Les enfants interdits d’enfance : orphelins, enfants mal nourris, enfants malades, enfants marchandises, enfants soldats…

L’entreprise et nos enfants : un peu, beaucoup, passionnément, à la folie, pas du tout

Tous enfants de Bill Gates ?

Tu seras compétitif, mon fils !

Plénière: QUAND NOS ENFANTS AURONT CENT ANS

Deuxième journée:

AVEC OU SANS PROFIT: APOCALYPSE NOW ?

Le business model des ONG

Crise et sortie de crise

La « décroissance prospère »

A quoi servent les économistes ?

De la tulipe au gaz carbonique

Plénière: LE CAPITALISME SERA ETHIQUE OU NE SERA PAS

Troisième journée:

SACRÉS CARREFOURS OU CARREFOURS SACRÉS: VERS OU ALLER?

Lech Walesa : ancien Président de la Pologne, prix Nobel de la paix

La Toile va‐t‐elle craquer ?

Les nouveaux transports

Le monde entre deux G20

La place de l’industrie en Europe

Plénière: NOTRE PLANETE DU POLE SUD AU POLE NORD

Quatrième journée:

LE SOCLE DES VALEURS: «LA LIBERTE, SEULE VALEUR IMPERISSABLE DE

L’HISTOIRE»

Dalia Grybauskaïté : présidente de la République de Lituanie

Sous le ciel de la Ve République, quoi de nouveau ?

«Surveiller et punir»

Etre ou ne pas être «politiquement correct»? La liberté de penser autrement

La liberté au féminin

Nos libertés à l’épreuve des grandes peurs du XXIe siècle

Ouverture de la plénière « Etre otage : Clara Rojas »

Plénière: AU CONCOURS DE LA LIBERTE, QUI GAGNE ?
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En marge "A la recherche des temps nouveaux" … la chimie du végétal :

S'ENGAGER ENSEMBLE DURABLEMENT

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14 juillet 2009 2 14 /07 /juillet /2009 22:27

L'œuvre de Gustave Eiffel (1832-1923) est toujours durable...
A l'occasion du 120e anniversaire de la Tour Eiffel, le feu d'artifice du 14 juillet 2009 a habillé la tour en millions d'étincelles…
Les quais de Seine et tous les ponts de Paris noir de monde en attendant le grand feu d'artifice.
A la fin, un tonnerre d'applaudissements a rempli tout Paris…
Le Tour Eiffel renaît aujourd'hui de la poussière d'étoiles dans un extraordinaire feu d'artifice...

Photos: Emmanuel CRIVAT (14/07/2009)

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19 juin 2009 5 19 /06 /juin /2009 00:30

Terrains Clichy-Cardinet-Batignolles

Les démolitions continuent de nuit et les dernières charpentes métalliques de la Gare de marchandises partent en "feux d’artifice".

Quelques images.






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31 mai 2009 7 31 /05 /mai /2009 18:11

Crise: le temps de la cacophonie

En cette fin de mai, les notaires enregistrent un effondrement des transactions immobilières en Ile-de-France (-42% au premier trimestre 2009) avec 22.980 ventes contre 39.580 sur la même période en 2008. Depuis la création de la base de données notariale en 1996, on est au point le plus bas. La baisse des prix à Paris, par exemple, n’épargne que le centre historique, et encore, il ne s’agit que des biens d’une qualité certaine.

La Fédération des Promoteurs Constructeurs de France fanfaronne, parlant d’un «REBOND SPECTACULAIRE» pour la vente des logements neufs au premier trimestre 2009, parce qu’elle ne baisse que de 5% après avoir dégringolé au 4ème trimestre 2008 de 47%... dans ce monde fou, on se félicite même que l’arrêt de lancement de programmes fait baisser les stocks de 8,8%.

Avec une arithmétique douteuse, on additionne les logements en cours de construction 37.859 (en baisse de 14,4% par rapport à 2008) et les logements qui se trouvent sur la planche des architectes 38.836 (en baisse de 15,2% par rapport à 2008) et on assure que l’ensemble serra vendu en 2009 !!!

Pour l’INSEE, sur un an, les prix des logements anciens en régions a reculé de 7,5%.

Le Ministère de l’Economie, de l’Energie, du Développement durable et de l’Aménagement du territoire (MEEDDAT) annonce -21,1% pour les dépôts de permis de construire dans la construction neuve (février, mars, avril hors annulations).


En résumé :

Les prix baissent, les stocks diminuent et il y a de moins en moins de projets sur les planches des architectes. Il est temps de se poser la question de la pertinence du système comptable statistique qui ne nous parle que de la spéculation immobilière dans un cycle haussier qui est révolu.

Il est temps d’agir sur la mise en place d’une nouvelle expertise immobilière durable qui tient compte de l’achat-vente réel des biens (hors spéculation) et d’une évaluation inscrite dans le temps des biens immobiliers

 

Dr. Emmanuel CRIVATImmoD International

France

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24 février 2009 2 24 /02 /février /2009 00:13


ASSET Management et Expertise Immobilière
(Documentation pour une Expertise Immobilière ImmoDurable)

Dr. Emmanuel CRIVAT, ImmoD International

Asset-Management
La gestion des actifs immobiliers, l’Asset-Management consiste à créer de la valeur pour répondre aux attentes de chaque investisseur, en optimisant le tryptique:
rentabilité /volatilité /risque
Les investisseurs procèdent régulièrement à une allocation de leurs actifs en fonction de leurs objectifs.
Au départ, c’est par des acquisitions que se construit le portefeuille des investisseurs.

En fonction des variations de leurs besoins, un travail d’ajustement se met en place pour mettre leur patrimoine en cohérence avec l’allocation d’actif: il faut donc arbitrer, vendre des immeubles en bloc ou à la découpe, réinvestir, engager des travaux de réhabilitation, participer aux négociations de renouvellements de baux avec des locataires.

La gestion des actifs immobiliers demande une capacité permanente d’adaptation, des études régulières de retour sur investissements, une ingénierie juridique et fiscale.

Les compétences propres aux métiers de l'asset management sont: la rigueur de l'analyse financière, l’analyse multicritères, le goût du marketing, et expertise foncière.

En France, la gestion d'actifs immobiliers (real estate investment) connaît depuis quelques années, une mutation qui s'explique par:

-la financiarisation du métier à partir de produits des fonds d'investissements Immobiliers,
-la réforme du marché financier de l'Immobilier, avec la disparition à terme des SCPI au profit de nouveaux véhicules financiers tels que les OPCI,
-une réforme législative avec l'application de la loi Auguet,
-un nouveau régime fiscal pour les sociétés foncières, avec le passage en SIIC,
-la concurrence des acteurs internationaux,
-un marché qui selon les secteurs (bureau, logement, logistique, commerce) se tend (renchérissement des produits avec une baisse de rendement) et qui génère et nécessite :
-l’exigence de performance (TRI) de la part des investisseurs (mandants),
-la gestion des risques (corporate et investisseurs) précise et adaptée,
-le professionnalisme (grande réactivité).

Pour faire face à ces défis, la qualité des équipes est primordiale, aussi bien en front office (investisseurs etASSET Manager) que dans le cadre des fonctions supports. Le front office (investisseurs) se doit de plus en plus d'originer les deals ce qui nécessite une parfaite connaissance des acteurs, du marché, et de posséder des qualités de négociateur à un niveau élevé.

L’ASSET Manager se doit de posséder une culture immobilière.


Expertise Immobilière
L’activité d’expertise immobilière consiste en l’évaluation du positionnement de l’immeuble dans son marché, le suivi de l’évolution des valeurs de relocation, l’étude des gisements de loyer et de maîtrise des charges et l’analyse financière de la performance du patrimoine.

Le profil des experts: auditeurs, ingénieurs, architectes, juristes,... 
(En général, adhérents à des organismes professionnels tels que l’I.F.E.I. (Institut Français d’Expertise Immobilière), la C.N.E.I. (Compagnie Nationale des Experts Immobiliers) et la R.I.C.S. (Royal Institution of Chartered Surveyors).


"Développer l’expertise comme un outil d’ASSET management ..."

Expertise de la Valeur Vénale

L'Expertise Valeur Vénale définit la valeur d’un immeuble, en fonction de l'offre et de la demande sur le marché local.

Elle détermine le prix probable auquel le bien pourrait être vendu dans un délai raisonnable – à dire d'expert – à la date de la réalisation de l'expertise.

Ainsi, l'expertise de la valeur vénale est-elle un document qui comprend, à la fois: le relevé des éléments descriptifs objectifs (type de bien), administratifs et techniques les éléments quantitatifs (surface) les éléments qualitatifs (qualité et état de la construction, qualité de l’emplacement, confort, distribution, ensoleillement etc.) pris en compte, par l’expert, pour établir la valeur du bien et à la fois des éléments de référence concernant des biens comparables, récemment vendus, ainsi que tous calculs permettant la mise en corrélation de l'information collectée.

Un tel document, établi par un expert, qualifié et indépendant, est souvent réalisé dans les cas suivants:

Éclairage de la valeur des biens composant un patrimoine privé (appartement, villa, pavillon, maison, propriété, ferme, locaux professionnels et divers), préalablement à sa division, en cas de vente amiable, liquidation de communauté, calcul de récompense, succession, partage, donation, déclaration fiscale (ISF, IFRS) ;

Aide à la décision, dans le cadre d’un projet d'acquisition de biens immobiliers (dans ce dernier cas, en complément, un éclairage technique approfondi sur l'état du bâti et l’évaluation de travaux sont souvent demandés).

Évaluation de l'apport en garantie d'un immeuble (prise d'un gage ou hypothèque), lors d'un emprunt. Ces missions sont également parfois réalisées à la demande de l'organisme prêteur, lui-même.

Assistance des expropriés, dans le cadre d'une déclaration d'utilité publique (ou négociation amiable, en amont), face aux collectivités ou organismes habilités et assistance aux locataires évincés ;

Éclairage de la valeur relative des lots d'une future copropriété, préalablement à la réalisation d'un état descriptif de division et à la répartition des tantièmes (ou préalablement à la mise en conformité d'états descriptifs de division existants) ;

Obligation légale ou réglementaire d'expertise de la valeur d'actifs, apport en nature d'immeubles, lors de la création, la fusion ou la cession de sociétés (ou parts sociales), ou la liquidation.

Toutes missions juridictionnelles relevant de certains des points précédents ou encore réalisées dans le cadre d'actions en rescision ou en nullité de vente, de préjudices relatifs à la perte de valeur ou à la destruction d'immeubles etc.

Textes de référence
Décret n°90-981 du 5 novembre 1990, relatif à l'estimation quinquennale obligatoire des actifs immobiliers des compagnies d'assurances;
Loi n°90-1300, du 31 décembre 1990), relative à l'estimation des actifs immobiliers des S.C.P.I.;
Circulaire M14, du 1er janvier 1997, relative à l'estimation obligatoire des actifs immobiliers des collectivités territoriales;
Norme comptable internationale IFRS (International Financial Reporting Standards), relative à l'estimation obligatoire des actifs
Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière(1)

Méthodes d'évaluation

Elles sont suivant les cas utilisées seules, croisées ou pondérées les unes par rapport aux autres. Certains cas difficiles obligent l’expert à mettre dans la balance sa propre vision instinctive.

LA MÉTHODE PAR COMPARAISON DIRECTE

Cette méthode est à la fois la plus courante et la plus facile à mettre en œuvre.

Elle consiste à se procurer (auprès de l’administration, ou des professionnels compétents) des références de prix pertinentes (immeubles de nature, de consistance, de qualité, de situation, d’état analogues), relatives à des cessions récentes, pour en tirer une valeur moyenne au mètre carré. 
L’estimation de la valeur vénale de biens immobiliers, par la méthode de comparaison directe, prend ainsi en compte un panel de critères positifs ou négatifs, quantitatifs et qualitatifs (surface, qualité de l’emplacement et de la vue, ensoleillement, qualité de la construction, équipements et confort, état d’entretien des lieux, destination), sur le marché de la vente amiable.
Des éléments de comparaison sont ainsi recherchés sur des biens analogues ou, à défaut, comparables, sur le marché de la vente, dans le secteur considéré.

Cette valeur moyenne théorique est ensuite appliquée aux biens à expertiser, pondérée à travers leurs caractéristiques propres.

LA MÉTHODE PAR CAPITALISATION DU REVENU
Cette méthode consiste à prendre en compte le retour sur investissement raisonnable, s’agissant de biens analogues.

La valeur patrimoniale théorique, des biens considérés, est ainsi extrapolée, à travers l’investissement raisonnable, à engager, en contrepartie du revenu potentiel des biens.
Cette méthode s’applique, soit à des biens effectivement donnés à bail (revenu constaté), soit à des biens pour lesquels il a été plus aisé de trouver des références sur le marché de la location que sur le marché de la vente.
Cette méthode est souvent employée en complément de la méthode par comparaison directe (pour dégager une valeur moyenne théorique).

LA MÉTHODE PROMOTEUR
La méthode promoteur consiste à estimer la valeur théorique de biens (terrains ou immeubles bâtis en fin de vie), en considérant le probable du retour sur investissement d’une opération de construction immobilière (et revente), optimisant le potentiel urbanistique du terrain.

Cette méthode intègre l’ensemble des flux de dépense (achat du terrain, études, démolition, indemnités d’éviction, agios bancaires, construction, construction, commercialisation, taxes et impôts divers etc.), rapportés aux potentiels flux entrant (prix de cession des immeubles).

La méthode promoteur consiste, pour commencer à entreprendre une étude d’urbanisme, pour établir la surface développée optimale, supportée par le terrain et à établir la valeur de marché d’appartements (ou autre), réalisables sur ledit terrain.

La valeur du terrain (ou des immeubles bâtis à démolir) est alors établie en pourcentage, par rapport à l’excédent brut théorique de l’opération potentiellement réalisable.
On appelle charge foncière la valeur que les promoteurs reconnaissent à la partie de l’investissement consacrée au rachat du foncier.

LA MÉTHODE DES DISCOUNTED CASH FLOW (DCF)
La méthode des flux futurs de trésorerie, est très largement admise en matière d'évaluation d'actifs et traduit financièrement le fait qu'un actif "vaut ce qu'il rapporte".

Cette méthode consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs attendus de l’exploitation directe ou locative d’un actif, notamment immobilier ou d’une activité. 
Dans le cadre d'une transaction, le montant ainsi déterminé correspond au prix qu'un acquéreur devrait accepter de payer pour un investissement donné, puisque cet investissement lui permettra de couvrir le coût des capitaux (dette et fonds propres) qu'il engage.
Un des principaux attraits de cette méthode est de mettre en lumière l'ensemble des hypothèses sous-jacentes à une valorisation (croissance, rentabilité, investissements) et ce, sur une longue période : les flux de trésorerie sont en effet modélisés, puis projetés sur le long terme.
S’agissant d’un immeuble (ou ensemble immobilier), ce long terme correspond à un cycle de vie (entre deux campagnes lourdes de rénovation).

On peut décomposer la mise en œuvre d'une évaluation par la méthode du DCF en quatre phases qui, sans être totalement indépendantes, correspondent aux éléments les plus importants du modèle. Ces étapes sont les suivantes: modéliser les flux de trésorerie attendus; estimer le flux normatif; calculer le coût moyen pondéré du capital; déterminer la valeur de l'actif considéré.

ÉVALUATION DE BÂTIMENTS ATYPIQUES, MONOVALENTS, POLLUÉS OU DÉGRADÉS
L’expert est souvent confronté à la difficulté d’avoir à estimer des bâtiments atypiques ou monovalents, mettant en échec une ou plusieurs des méthodes ci-dessus.

Le cas qui vient le plus souvent à l’esprit, pour l’expert, s’agissant de bâtiments auxquels il est difficile d’apporter une valeur de marché, est le cas de bâtiments utilisés hors le contexte d’une véritable économie de marché, tels qu’écoles, hôpitaux, maisons de retraites. 
Ces bâtiments sont souvent situés dans des zones ou aucune autre activité ne semble pouvoir s’implanter, compte tenu de la distribution particulière et monovalente des volumes existant.

Lors d’opérations de fusions ou acquisition entre cliniques privés, par exemple, l’expert est confronté à des difficultés analogues. Dans ce cas, cependant, le recours à la méthode des DCF offre une meilleure perspective.

Le cas le plus épineux est celui d’installations obsolètes et monovalentes, telles que stations d’épuration, usines désaffectées (voire polluées). Dans ce cas, la valeur théorique est appréciée, à dire d’expert, principalement en fonction de leur intérêt patrimonial. 
On arrive alors parfois à des valeurs négatives, si l’on considère des coûts de démolition, mise en sécurité, dépollution etc.


La crise immobilière
Pour faire face au développement de ses activités d’Asset Management Immobilier tant en France qu’à l’étranger et pour assurer une meilleure lisibilité, notamment vis-à-vis de ses clients, BNP Paribas Immobilier a décidé de séparer ses activités d’Asset Management Immobilier à compter du 1er janvier 2008, entre : 

-les activités règlementées (avec BNP Paribas REIM, présidé par Jacqueline Faisant), qui répondent à une exigence de stabilité des règles des fonds dans le temps,
et
-les activités non règlementées, pour lesquelles les règles peuvent évoluer en fonction du contexte du marché sous réserve que les investisseurs aient marqué leur accord.

Les investisseurs de ces derniers fonds étant uniquement des institutionnels.


Un recul exceptionnel des prix de vente
Dans sa dernière étude trimestrielle sur le marché immobilier français, HSBC s'attend à une chute exceptionnelle des prix de vente en 2009 de 6 % en moyenne pour l'ancien et de 5% pour les logements neufs.
L'immobilier français devrait continuer d'être affecté par la crise économique mondiale.

La crise immobilière s'est clairement amplifiée dès le troisième trimestre 2008
:
"La chute des ventes de logements a pesé sur les prix immobiliers qui vont continuer de baisser à cause de la trop faible capacité d'achat des ménages et du niveau élevé des stocks".

Selon ses "modèles économétriques": «Les prix de vente devraient continuer de chuter en 2010, "voire jusqu'en 2011-2012 selon notre modélisation cyclique».
(Mathilde Lemoine, directeur des études économiques et de la stratégie HSBC).


La Conférence: Développement durable et Expertise Immobilière
25 Novembre 2008
(Extraits d’un document non contractuel publié sur le web: I&P, CUSHMAN&WAKEFIELD)

«Il n’y a pas seulement pour l’humanité la menace de disparaitre sur une planète morte, il faut aussi que chaque homme pour vivre humainement, ait l’air nécessaire, une surface viable, une éducation, un certain sens de son utilité. Il faut au moins une miette de dignité et quelques simples bonheurs» Marguerite Yourcenar (Yeux ouverts 1980)

Le constat
Immeubles Durables
Bénéfices pour l’occupant:
Amélioration de la productivité de la masse salariale
Amélioration de l’image de l’entreprise
Réduction des coûts opérationnels
Réduction des risques liés à la fluctuation des coûts énergétiques
Réduction des coûts de mise aux normes

Bénéfices pour l’investisseur
:
Réduction du risque de vacance
Amélioration de l’image de l’entreprise
Moins de risque sur la valeur de revente

Bénéfices pour l’environnement
:
Diminution des impacts environnementaux
Amélioration de la qualité de vie

La position avant le Grenelle de l’environnement

Utilisateurs
«Nous aimerions avoir plus d’offres de bâtiments verts mais nous n’avons pas assez de choix»

Constructeurs :
«Nous pouvons construire des bâtiments économiques mais les promoteurs ne le demandent pas»

Promoteurs
«nous aimerions développer des bâtiments durables mais les investisseurs ne veulent pas les acheter»

Investisseurs
«nous pouvons financer des bâtiments durables et économiques mais il n’y a pas d’utilisateurs intéressés»


L’évaluation des immeubles dans le contexte actuel
 :

Tendance lourde à la baisse des valeurs
- Pression sur les experts
- Absence de comparables
Les normes IFRS
- Les problèmes de financement

Quelques problématiques actuelles?
Financement
Investissement: répartition du coût de l’investissement et des revenus entre le propriétaire et le locataire
Actualisation d’expertises immeubles en développement (coût de construction)
La grille CIBE

La Position de la RICS
La construction produit 44 % des émissions de CO2
50% de la consommation d’eau provient des immeubles
13 millions de tonnes de déchets de la construction proviennent de matériaux non utilisés sur les chantiers

Mettre en place un pilotage clair de la Politique environnementale
Appliquer immédiatement les meilleurs standards

Respecter une approche globale et transverse
Réduire la TVA
Adopter des alternatives plus abordables
Développer un code de l’environnement
Utiliser des ressources locales
Augmenter le taux de recyclage


Les membres de la RICS s’engagent à contribuer à la préservation de l’environnement
Les priorités sont la fourniture d’énergie, la pollution des sols, la gestion des déchets et les transports
Les leviers principaux sont le respect des obligations légales, le sens des responsabilités et l’éthique. L’aspect financier est secondaire.
Les utilisateurs sont parties prenantes notamment en facilities management, gestion de projet et développement
Les principales barrières sont l’absence de connaissances et d’expertise en raison d’un manque de formation
Une autre difficulté vient de l’absence de standard, de bonnes pratiques et de flexibilité des outils existants
La RICS recommande une meilleure communication et la mise en place de formations sur l’environnement
Il est nécessaire que les acteurs et clients de la filière promotion prennent en compte l’environnement lors de la construction, la gestion de l’énergie et respectent les obligations légales.
Améliorer les sources d’informations et apporter des éléments pour guider cette politique

Se former à l’environnement
Augmenter la connaissance des clients et des acteurs sur l’environnement
Mettre en place des partenariats et favoriser les initiatives

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