Résultats 2009

(Communiqué de presse, extraits)

La société, fondée par Olivier Mitterrand, est un acteur important de la promotion de logements neufs et de bureaux, en France, en Espagne et en Allemagne.

Depuis 1972, Les Nouveaux Constructeurs a livré près de 60 000 appartements et maisons individuelles dans environ 200 municipalités, en France et à l’étranger. Sa présence dans les cinq principales agglomérations françaises et la qualité de ses programmes ont permis à Les Nouveaux Constructeurs de devenir l’un des noms reconnus de la profession.

Les Nouveaux Constructeurs est coté sur NYSE-Euronext Paris, depuis le 16 novembre 2006 (compartiment C, code "LNC" - code ISIN : FR0004023208).

Bonne performance de l’activité

Nette augmentation du chiffre d'affaires : 649,1 m€  + 25 % par rapport à 2008

Progression des réservations de logements : + 32 % par rapport à 2008 - en volume

Forte contribution de l’immobilier d’entreprise

Net rétablissement de la structure financière et retour à la profitabilité

Endettement net ramené à 42% des fonds propres

Résultat net 2009 : 10,9 m€

Priorité au développement pour assurer l’activité 2011-2012

Forte progression des maîtrises foncières en France au T4 2009

Olivier Mitterrand, Président du Directoire:

"Grâce à la qualité du travail de nos équipes et à un environnement de marché plus favorable, nous avons connu une bien meilleure année 2009. Tout en poursuivant notre recentrage vers la France, nous avons enregistré un net rebond de l’activité commerciale, restauré nos équilibres financiers et effectué un retour à la profitabilité. Après les mesures de prudence prises en 2008 pour réduire le portefeuille foncier de la société, la priorité est aujourd’hui à son développement pour assurer l'activité 2011-2012, 2010 étant une année de transition. Nous abordons le futur avec ambition et vigilance, dans un marché français structurellement demandeur mais dépendant des mesures de soutien gouvernementales."

En France, le chiffre d’affaires de l'année 2009 s’établit à 390,2 millions d’euros, en hausse d'environ 24% par rapport à 2008. L’immobilier d’entreprise, qui augmente de 59,3 millions d'euros, contribue à l'essentiel de cette progression grâce à l’avancement du projet Le Copernic 2. Le chiffre d'affaires de l’immobilier résidentiel enregistre pour sa part une progression de 16,7 millions d'euros soit une croissance de 6% par rapport à 2008.

En Espagne, le chiffre d'affaires s'établit à 64,1 millions d'euros, globalement stable par rapport à 2008. Il intègre les deux transactions réalisées dans l'année avec des établissements bancaires : une transaction au 2^ème trimestre, d'un montant de 27,5 millions d'euros en contrepartie de la vente de 4 terrains et 53 logements, et une transaction réalisée au 3^ème trimestre, d'un montant de 6,1 millions d'euros correspondant à la vente d'un terrain. Ces opérations ont permis la réduction d'environ 30 millions d'euros de l’endettement de Premier España. Hormis l’impact de ces deux transactions, Premier España a livré 138 logements au cours de l’année 2009 contre 279 en 2008.

En Allemagne, le chiffre d’affaires de Concept Bau-Premier s'établit à 90,3 millions d'euros en 2009 contre 37 millions d'euros l'an dernier. Cette forte progression s'explique par le report de 53 livraisons, initialement prévues fin 2008, au 1^er trimestre de cette année, et surtout par la bonne tenue du plan de marche de l'exercice 2009. Ainsi l'important programme de livraison du 4^ème trimestre à Munich s'est déroulé de manière satisfaisante et 175 logements ont été livrés au cours des 3 derniers mois de 2009 représentant un chiffre d'affaires de 54 millions d'euros. Au total, 281 logements ont été livrés au cours de l'exercice 2009 contre 113 logements en 2008.

Le chiffre d'affaires de Zapf, consolidé en intégration globale depuis le 1^er mai 2009, s'élève à 97,6 millions d'euros, contre 97,8 millions d'euros en 2008, année où il était consolidé en intégration proportionnelle à 50%. Exprimé en base comparable 100%, le chiffre d’affaires est de 107 millions d’euros en 2009 contre 196 millions en 2008, la baisse de 89 millions d’euros étant principalement imputable à l’effet base lié au programme exceptionnel Netzaberg pour 65 millions d'euros, et à la fermeture progressive de l’activité Zapf Wohnen.

Activité commerciale

Au 31 décembre 2009, les réservations progressent fortement par rapport à 2008 : +33% en valeur et +32% en volume soit 2 606 logements

En France, la hausse des réservations est de 14% en volume et de 10% en valeur par rapport à 2008.

Le marché des particuliers, qui s’était durci tout au long de l'année 2008, s'est nettement repris en 2009. Il a été principalement soutenu par les mesures gouvernementales parmi lesquelles le doublement du prêt à taux zéro et le pass-foncier collectif pour les primo-accédants et la loi Scellier pour les investisseurs privés.

Au cours de l'exercice 2009, LNC a ainsi vendu 1 319 logements hors ventes en bloc contre 806 en 2008, soit une augmentation d'environ 64%. Les ventes aux investisseurs individuels ont représenté 55% du total contre seulement 31% l'année précédente.

Compte tenu de la demande du marché et de la baisse de l’offre, LNC a choisi, à partir du 2^ème trimestre, de privilégier les ventes aux particuliers par rapport aux ventes en bloc. La part de ces dernières a donc reculé progressivement et elles n'ont représenté en 2009 que 22% des ventes (en volume) contre 46% pour l’année 2008.

En 2009, le prix unitaire moyen ttc des réservations hors ventes en bloc est en baisse de 8%, plusieurs facteurs contribuant à cette tendance : l’ajustement des prix de vente aux nouvelles conditions de marché, la baisse de la surface moyenne des logements réservés et l’application dans certains programmes du taux de TVA à 5,5% pour les primo-accédants.

En Espagne, au 31 décembre 2009, la filiale compte seulement 10 programmes en cours de commercialisation contre 15 programmes un an auparavant. Hors ventes en bloc, 119 unités ont été vendues au cours de l'exercice alors que les réservations nettes étaient négatives de 11 unités en 2008. Parmi les 119 ventes réalisées, 42 sont des ventes dans le nouveau programme social à Madrid et 48 correspondent à des ventes d’appartements terminés, dont 35 sous forme de contrat de location avec option d’achat.

Au 31 décembre 2009, Premier España compte 181 logements terminés invendus contre 120 au 31 décembre 2008 et leur écoulement continue de constituer la priorité de la filiale.

En Allemagne, les résultats commerciaux de Concept Bau-Premier sont en forte croissance en 2009, avec 279 réservations contre 171 au cours de l'exercice précédent. Cette progression s'explique pour partie par la vente en bloc auprès d’un investisseur institutionnel de 91 logements à Munich pour environ 24 millions d’euros au 1^er trimestre.

En ce qui concerne Zapf, 287 ventes (en base 100%) ont été réalisées en 2009 contre 140 (en base 50%) pour l'an dernier, soit une activité globalement stable en base comparable.

Carnet de commandes

Au 31 décembre 2009, le carnet de commandes s'établit à 455 millions d’euros (HT), en baisse de 16% par rapport au 31 décembre 2008. Hors immobilier d’entreprise, la baisse du carnet de commande se limite à 3% sur l’exercice. Le carnet de commande résidentiel représente à ce niveau environ 9 mois d’activité sur la base du chiffre d’affaires 2009 contre 10,5 mois au 31 décembre 2008.

En France, le carnet de commande est en recul de 103 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2008 compte tenu de la baisse sensible de l'immobilier d'entreprise qui n'a pas pris de nouvelle commande depuis mai 2008. L'immobilier résidentiel est en baisse de presque 27 millions d'euros depuis le début de l'année du fait de l’important chiffre d’affaires dégagé en 2009, partiellement compensé par les nouvelles prises de commande.

En Espagne, où les livraisons se poursuivent alors que le rythme de réservations demeure faible, le carnet de commandes enregistre une baisse de 22% par rapport à fin décembre 2008 et s'établit à 38 millions d'euros au 31 décembre 2009.

En Allemagne, le carnet de commandes total s'élève à 111 millions d’euros au 31 décembre 2009. Le carnet de commande de Concept Bau-Premier progresse de 5 millions d’euros et celui de Zapf reste globalement stable sachant qu'il est pris en compte pour 100% en 2009 contre 50% en 2008.

Portefeuille foncier

Au 31 décembre 2009, le portefeuille foncier de LNC s'élève à 858 millions d'euros (HT), soit 4 007 logements, en hausse de 5% par rapport au 31 décembre 2008. Il représente 1,3 année d’activité sur la base du chiffre d’affaires résidentiel des douze derniers mois.

En France, dans le contexte du fort ralentissement commercial qui a prévalu au cours de l'année 2008, LNC avait limité fortement les nouvelles maîtrises foncières et renoncé à un nombre important d’acquisitions. Depuis le 2^ème trimestre 2009, l'environnement commercial étant plus favorable, la priorité a été donnée à la reconstitution d'un portefeuille foncier adapté aux nouvelles conditions de marché. Tout en restant vigilant sur les critères d'acquisition de terrains, LNC a procédé en 2009 à la signature de 24 nouvelles maîtrises foncières dont une large partie au 4^ème trimestre. Le portefeuille foncier a ainsi progressé de 60 % entre le 3^ème et le 4^ème trimestre 2009 pour s'établir à 2 965 logements au 31 décembre contre 2 229 au 31 décembre 2008.

En Espagne, le portefeuille foncier représente 525 logements au 31 décembre 2009 contre 649 au 31 décembre 2008. Au 4^ème trimestre, LNC a autorisé la maîtrise d’un terrain pour une opération sociale près de Madrid qui représente 48 logements. A fin décembre, après la vente de 5 terrains à des établissements bancaires, LNC ne compte plus que 5 terrains gelés contre 10 à la fin de l’année 2008.

En ce qui concerne les autres implantations, les chiffres correspondent au recul de l'Indonésie.

Eléments financiers

Compte de résultat

Au 31 décembre 2009, la marge brute s'établit à 111,8 millions d'euros contre 105,7 millions d'euros pour l'année 2008, soit une hausse de 6,1 millions d’euros. Elle représente à ce niveau 17,2% du chiffre d'affaires contre 20,3% au l'année précédente.

En France, la marge brute de l'immobilier résidentiel est restée stable entre 2008 et 2009, et représente environ 18% du chiffre d’affaires.

La marge brute de l'immobilier d'entreprise est en augmentation sensible du fait de la forte croissance du chiffre d’affaires résultant des opérations Le Copernic 2 à Noisy-le-Grand (93) et CPI Montévrain. Elle s’établit à 18 millions d'euros, faisant ressortir un taux de marge moyen à 21,8% du chiffre d’affaires.

En Espagne, la baisse s'explique principalement par les ventes en bloc réalisées auprès de deux établissements bancaires. Ces ventes ont représenté la moitié du chiffre d’affaires de la période et ont donné lieu à une perte de 2,8 millions d'euros. Sans l’impact de ces transactions ponctuelles, le taux de marge s’élèverait à 16,5% du chiffre d'affaires, à comparer à 23,4% en 2008.

En Allemagne, la marge brute de Concept Bau-Premier s'élève à 16,2 millions d'euros contre 7 millions d'euros en 2008, soit une hausse de 132%. Cette évolution résulte de la hausse sensible du chiffre d'affaires livré en 2009 en hausse de 144% par rapport à 2008, le taux de marge passant de 18,9% à 17,9% entre les deux périodes. Le taux de marge brute de Zapf est quant à lui resté stable entre 2008 et 2009 à environ 21,5%.

Le résultat opérationnel courant s'élève à 32,9 millions d'euros au 31 décembre 2009 contre 18,9 millions d'euros au 31 décembre 2008.

La progression de 14 millions d'euros est liée à l’amélioration de la marge brute évoquée ci-dessus et par la réduction des autres charges et produits opérationnels courants.

Le résultat opérationnel s'établit à 28,9 millions d'euros contre une perte de 16,2 millions en 2008. Il inclut 4 millions d'euros de charges opérationnelles non courantes, dont 2,1 millions d'euros de provisions pour l’arrêt progressif de l’activité promotion de Zapf. Les charges non courantes sont en net repli par rapport à leur niveau de 2008, où elles s'élevaient à environ 35 millions d'euros avec notamment 23 millions d'euros de provisions au titre de dépréciations de terrains gelés en Espagne.

Le coût de l'endettement net s'élève à 13,4 millions d'euros en 2009 contre 20,5 millions d'euros en 2008. Cette diminution s'explique par la baisse de l'endettement brut moyen, 289 millions d'euros en 2009 contre 333 millions d'euros en 2008, ainsi que par la forte baisse des taux sur la période.

Le résultat net part du Groupe de l'exercice 2009 est bénéficiaire de 10,9 millions d'euros contre une perte de 45,5 millions d'euros sur l'exercice 2008.

Structure du bilan

Au 31 décembre 2009, le besoin en fonds de roulement s'inscrit en nette baisse à 271,3 millions d'euros contre 390,2 millions à fin 2008. Cette réduction du BFR s’explique principalement par une baisse des stocks de 160 millions d'euros liée au bon niveau de ventes de l’année non compensée par des achats de nouveaux terrains.

A la fin de l'exercice 2009, l'endettement net est en réduction sensible et s'élève à 79,5 millions d'euros contre 225,5 millions d'euros au 31 décembre 2008. Cette baisse de 146 millions d'euros de l’endettement net en 2009 est principalement permise par la réduction du BFR précitée.

Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 188 millions d'euros 31 décembre 2009 contre 172,3 millions d'euros au 31 décembre 2008. Les fonds propres des entités françaises constituent toujours l’essentiel des fonds propres consolidés avec 166,6 millions d’euros à fin décembre 2009, soit 89% du total.

Le taux d'endettement net sur capitaux propres consolidés est en très nette amélioration : il s’établit à 42% au 31 décembre 2009 contre à 131% au 31 décembre 2008.

Acquisition de Dominium

La société Les Nouveaux Constructeurs a procédé en novembre 2009 à l’acquisition de l’ensemble des titres composant le capital de la société DOMINIUM, dirigée par son actionnaire majoritaire Jean Vila. Le promoteur immobilier DOMINIUM, créé en 1991, est exclusivement présent en Languedoc Roussillon, région dotée d'une forte croissance démographique qui sous-tend une bonne demande de logements. DOMINIUM emploie une dizaine de collaborateurs et détient un portefeuille foncier d’environ 140 logements. Cette société sera consolidée à partir de l'exercice 2010.

Perspectives

A la suite de la réduction volontariste du portefeuille foncier opérée en 2008 et des très bonnes performances commerciales de l'année écoulée, LNC place aujourd'hui sa priorité sur le réapprovisionnement foncier en France pour assurer l'activité 2011-2012, 2010 étant une année de transition. Elle reste par ailleurs vigilante sur le pilotage de ses activités et son niveau d'endettement à l'étranger.