Sur la base d'un diagnostic portant sur les conditions et la situation du logement en France, le Haut Conseil de la famille (HCF) a remis à la ministre de l’égalité des territoires et du logement, le 21 mai 2012, un rapport «Familles et logement».

Ses propositions visent à permettre à toutes les familles d’accéder à un logement dans de bonnes conditions et à un prix abordable.

Pour faire face à cette crise du logement, le HCF préconise d’augmenter la taxe sur les logements vacants, d’encadrer les loyers dans le parc privé, de poursuivre la logique des surloyers dans le parc social, avec la possibilité de mutualiser ces surloyers pour les reverser aux ménages les plus modestes.

Si les propositions sur le développement de l’offre concernent avant tout le parc public, sur lequel la collectivité a davantage de prise, elles doivent également viser le développement du parc locatif privé et l’accession à la propriété.

Compte tenu des besoins liés à la démographie et l’évolution des structures familiales, il apparait nécessaire de conserver un rythme élevé et régulier de construction, et de concentrer l’effort dans les zones les plus tendues dans le cadre d’une programmation pluriannuelle.

Plusieurs axes de mesures sont le plus fréquemment mis en avant afin d'améliorer l'offre de logements; ils visent la construction de nouveaux logements et la mise en location de logements existants : faciliter l’augmentation de l’offre de logements; soutenir la construction de logements sociaux et, plus globalement, la construction de logements accessibles à la grande majorité des familles enfin lutter contre la rétention de terrains non bâtis et de logements vacants.

Selon les estimations, le potentiel de logements vacants susceptibles d’être mis en location s’élève à 410.000 dont 180.000 dans les pôles urbains et entre 45.000 et 130.000 dans les zones très tendues. Le montant de taxe moyen est très faible, il est de l’ordre de 400 €/an par logement concerné. Selon le HCF, «sans modifier le niveau actuel de la taxe pendant la première année de vacance, il pourrait être envisagé de majorer le taux de 10% pour chaque année supplémentaire de vacance: le taux serait ainsi égal à 50% de la valeur locative après 5 années de vacances, et 100% après 10 ans.»

Si l’un des enjeux prioritaires de l’amélioration des trajectoires résidentielles réside aujourd’hui dans une gestion plus dynamique du parc social, elle passe également par une évolution des relations entre les bailleurs privés et leurs locataires. Afin de faciliter l’accès au logement à un prix raisonnable, le HCF préconise d’encadrer l’évolution des loyers, dans le parc privé, à la relocation, dans les zones tendues.

Deux options sont envisageables: l’une consiste à fixer des plafonds de loyer variant selon le secteur. Cette option, appliquée en Allemagne et en Suisse, demande néanmoins une connaissance exhaustive et précise des loyers pratiqués (et donc la création d’Observatoires locaux) ; le locataire pourrait alors saisir la commission locale de conciliation, puis le juge, afin de faire réviser un loyer qu’il juge manifestement surévalué par rapport aux loyers pratiqués pour des biens similaires (!!!) dans la même zone géographique; l’autre repose sur l’extension de l’encadrement de l’évolution des loyers pour les locataires en place aux cas de relocations, pour lesquels l’évolution du loyer serait également plafonnée au niveau de l’IRL, sauf si des éléments particuliers justifient une augmentation plus rapide (réalisation de travaux, loyers manifestement sous-évalués). Ce dispositif, prévu par la loi Besson et déjà appliqué dans les années 1990 en Ile de France, pourrait ainsi être simplement réactivé.

«Pour certains, un tel encadrement dans un contexte de croissance des prix des logements à l’achat pourrait conduire à décourager l’investissement locatif, en raison de la baisse du rendement des biens loués. A l’inverse, on peut considérer qu’un tel encadrement aurait pour conséquence de modérer l’évolution des prix à l’achat, relançant ainsi parallèlement le marché locatif et celui de l’accession».

La protection dont bénéficient les locataires peut décourager des bailleurs de mettre en location leur logement. Sur cette question, les avis sont partagés. Certains membres du HCF souhaitent que la mise sur le marché locatif soit subordonnée au respect de certaines normes minimales (décence, chauffage, isolation). Pour d’autres, qui craignent qu’un tel encadrement de la mise en location restreigne le parc accessible aux ménages modestes, il serait préférable de renforcer les droits et l’accompagnement des locataires en place, pour leur permettre de faire améliorer leur logement, en inscrivant dans la loi un certain nombre de travaux pouvant être exigés du propriétaire.

L'HCF souligne l'importance d'une amélioration de l’efficacité des aides publiques qui doit viser les accédants à la propriété, les locataires par le biais des aides personnelles et plus généralement l’ensemble des familles pour ce qui est des aides visant à préserver leurs conditions de logement. Si l’on peut souhaiter encourager l’accession à la propriété de manière générale, l’état des finances publiques plaide pour une concentration des aides sur les ménages pour qui elle représente un véritable apport susceptible de débloquer l’opération d’accession.

L’accession à la propriété de leur logement par les locataires du parc social peut continuer à être soutenue mais ne doit pas conduire à déstabiliser le parc et ses gestionnaires. Le gouvernement avait ainsi fixé en 2007 un objectif de ventes de 40.000 logements sociaux par an à leurs locataires, soit environ 1% du parc mais en 2010, selon les données statistiques de l’USH, seulement 6.900 logements locatifs sociaux ont été vendus.

Pour certains, il conviendrait d’aller plus loin et d’instaurer un véritable «droit d’achat» pour les locataires de logements sociaux. Cependant un tel droit ne bénéficierait vraisemblablement qu’aux locataires du parc social les plus aisés, en raison des critères de solvabilité et porterait avant tout sur les «meilleurs» logements, en termes de conditions de confort et de localisation. Une telle politique pourrait aller à l’encontre de l’objectif de mixité sociale, en faisant sortir du parc social les ménages les plus aisés et les logements les mieux situés, dans des zones où il sera illusoire pour les organismes HLM de pouvoir reconstituer un parc équivalent, en raison de la rareté et du coût du foncier.

Plus généralement, en ce qui concerne le parc social, l’HCF préconise de poursuivre la logique des surloyers avec la possibilité de mutualiser ces surloyers pour les reverser aux ménages les plus modestes. Il souhaite une révision de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) avec un taux minimum de logements sociaux imposé aux communes relevé jusqu’à 30% dans les zones les plus tendues. Il recommande d’améliorer le taux de rotation dans le parc social par une meilleure prise en compte des changements de situation familiale: après le départ des enfants, un couple de locataires devrait se voir proposer un logement plus petit avec une réduction du loyer.

Pour le HCF, il est essentiel de renforcer les dispositifs de prévention des expulsions et de restaurer l’efficacité des aides personnelles au logement en réduisant les disparités de taux d’effort entre zones géographiques, et entre parc privé et parc social.

En période de crise et de risque de diminution du pouvoir d'achat des familles, veiller à ce que leurs conditions de logement ne se dégradent pas est essentiel pour la vie familiale. Il s'agit avant tout de préserver et d'améliorer un ensemble de mesures ou dispositifs concourant à la prévention et la lutte contre les expulsions locatives, à la lutte contre la précarité énergétique et contre la privation d'eau, à la lutte contre l'habitat indigne. Il s'agit également d'œuvrer à leur articulation avec le DALO.  Un ensemble de mesures ou dispositifs concourent ainsi à la lutte contre la précarité énergétique et contre l'habitat indigne. Une proposition reprise par différents acteurs serait d’imposer aux copropriétaires des provisions pour travaux ; provisions qu’ils récupèreraient en tout ou partie au moment de la vente de leur bien.

La Fondation Abbé Pierre propose pour sa part de «lancer un grand programme de résorption de l’habitat indigne» couvrant 600.000 logements en 5 ans et de doter l’ANAH de moyens pluriannuels, à la hauteur de cet enjeu.

Consulter le rapport « Familles et logement » du Haut Conseil de la Famille

Source : www.hcf-famille.fr