Alors que les propriétaires de logements collectifs ne sont pas enclins encore aujourd'hui à voter des travaux
d'amélioration énergétique, le Club de l'Amélioration de l'Habitat veut expérimenter, sur une dizaine de copropriétés, des dispositifs techniques, juridiques et financiers.


Objectif :


Diminuer leurs consommations d'énergie et convaincre les copropriétaires du bien-fondé de la démarche


Association loi 1901, le Club de l'Amélioration de l'Habitat, qui regroupe une cinquantaine de membres, représentant l'ensemble de la filière de la
rénovation : organismes d'Etat, fédérations professionnelles, entreprises du bâtiment, maîtres d'œuvre, négociants en matériaux et équipement, industriels de la construction, fournisseurs
d'énergie, établissements bancaires, s'intéresse en priorité aux 2,2 millions de logements en copropriétés avec chauffage collectif. Construits pour près de 80 % d'entre eux avant la première
réglementation thermique en 1974, ils affichent des consommations d'énergie moyennes élevées de plus de 230 kWh/m2/an. Et pourtant, leurs propriétaires ne sont pas enclins à voter des travaux
d'amélioration énergétique. Plusieurs raisons à cela : beaucoup ne connaissent pas la part des consommations d'énergie dans leurs charges, 50 % d'entre eux sont propriétaires bailleurs et se
sentent peu concernés. 
L'argument des économies d'énergie lié à la réalisation des travaux est donc insuffisant, d'autant plus que les copropriétaires n'ont aucune garantie sur ces économies et que leur faible capacité
de financement est déjà très entamée par d'autres travaux obligatoires ou absolument nécessaires. Enfin, quand des audits sont engagés, ils s'intéressent uniquement à l'équipement de chauffage,
sans intégrer le bâti de l'immeuble.


Une offre dédiée à élaborer


Face à ce blocage et pour convaincre ces copropriétaires réticents, une offre spécifique devrat être proposée. En tout cas, c'est ce que demandent
les syndicats de copropriétaires et les syndics. Cette offre pourrait intégrer un audit et des préconisations énergétiques portant conjointement sur l'isolation, la ventilation du bâti et sur
l'installation de chauffage, un programme associant travaux et modes de financement et enfin des garanties de performances techniques après travaux, voire des garanties de résultats en termes
d'économies réelles.
Si aujourd'hui cette offre n'existe pas sur le marché, de nombreux professionnels : maîtres d'œuvre, exploitants de chauffage, professionnels du bâtiment, banquiers, assureurs et syndics de
copropriétés sont prêts à s'engager dans un partenariat qui permettra de concevoir des dispositifs à la fois techniques, mais aussi juridiques et financiers. Dispositifs qui seront expérimentés
en vraie grandeur sur un échantillon de copropriétés par le Club de l'Amélioration de l'Habitat. Objectif : tester l'accueil que leur réservent les copropriétaires, leur faisabilité et leurs
résultats en termes d'efficacité énergétique.

Le dispositif Solibail est une solution qui permet à un
propriétaire privé de louer son logement à une association conventionnée avec l'état durant trois ans ou plus s'il le souhaite. L'association assure le
paiement des loyers, des charges, l'entretien, la remise en état du logement, ainsi que l'accompagnement social de la famille.


Ce dispositif apporte aux propriétaires une sécurisation totale du risque
locatif. Ils bénéficient aussi de déductions fiscales inscrites dans la loi, jusqu'à 70% des
revenus fonciers dans les zones les plus tendues en cas de conventionnement avec l'Anah.


www.solibail.fr

Le prix d'acquisition doit tenir compte de l'érosion monétaire pour le calcul des plus-values immobilières


Une proposition de loi visant à tenir compte de l'érosion monétaire pour le calcul des plus-values immobilières a été enregistrée à la Présidence du
Sénat le 4 février 2010.Les plus-values immobilières imposables se calculent par la différence entre le prix de vente de l'immeuble et son prix d'acquisition majoré d'un certain nombre de frais.
Alors que ce prix d'acquisition retenu pour le calcul  ne tient nullement compte de l'érosion monétaire.


Le prix de vente est celui indiqué dans l'acte notarié.
Le prix d'acquisition est également celui qui figurait dans l'acte notarié augmenté des frais d'acquisition, d'éventuelles dépenses pour travaux ou encore de frais de voirie, réseaux et
distribution.
Au-delà d'une période de 5 ans, la plus-value est corrigée en fonction de la durée de détention du bien immobilier vendu au moyen d'un abattement de 10 % par année de possession de
l'immeuble ; un abattement fixe de 1 000 euros est également appliqué à la plus-value brute.
La plus-value est calculée par les notaires et est taxée à la date de la signature de l'acte notarié : elle est soumise à une taxation forfaitaire au taux de 28,1 % soit 16 % au titre de l'impôt
sur le revenu et 12,1 % au titre des prélèvements sociaux.
Le prix d'acquisition retenu pour le calcul de l'éventuelle plus-value lors de la vente d'un bien immobilier est, ainsi qu'il est dit plus haut, celui qui figurait dans l'acte de vente ou, en cas
de succession ou donation, la valeur retenue pour le calcul des droits d'enregistrement à cette occasion.
Ce prix ne tient nullement compte de l'érosion monétaire : or, même si l'inflation s'est considérablement ralentie au cours des dernières années, il n'en demeure pas moins que la valeur d'un euro
de 2002 est supérieure à celle d'un euro de 2010 et ceci est bien évidemment encore plus vrai pour les francs d'avant 2002 (convertis en euros).
Ainsi, si un bien a été acheté en 1997 au prix d'un million de francs soit l'équivalent de 152 450 euros et vendu 300 000 euros en 2010, la plus-value sera calculée sur la différence
entre ces deux prix sans tenir compte de la véritable valeur du million de francs de 1997 : or, d'après l'INSEE, celle-ci ne correspond plus à 152 450 euros mais à 182 980 euros soit une
appréciation de 20 %.
Sans entrer dans le détail du calcul de la plus-value, il va de soi que celui-ci serait plus équitable pour le contribuable si le prix d'acquisition était majoré de l'érosion monétaire puisque
dans l'exemple précité, elle serait calculée sur la différence non entre 152 450 et 300 000 euros mais entre 182 980 et 300 000 euros. 
Dans le premier cas, la plus-value nette serait de 15 790 euros, dans le second cas, elle serait ramenée à 10 375 euros soit un écart de 5 415 euros ou 34 %.


PROPOSITION DE LOI


Article 1er
La première phrase du premier alinéa du I de l'article 150VB du code général des impôts est complétée par les mots « corrigé du coefficient correspondant à l'érosion monétaire tel que calculée
par l'INSEE ».
Article 2
La perte de recettes résultant pour l'État de la présente loi est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575A du code général
des impôts.
http://www.senat.fr/leg/ppl09-266.html