Le prix d'un studio… dans le cadre d'un partage amiable

Paru le 23 février 1981

40.204. -  22 décembre 1980

M. Pierre-Bernard Cousté demande à M. le ministre du budget si, dans le cadre d'un partage amiable, le prix d'un studio acheté par acte notarié du 5 janvier 1962 peut être réévalué, compte tenu de l'érosion monétaire, en multipliant le prix d'achat par l’indice du coût de la construction connu au jour fixé pour la jouissance divise et en divisant le résultat obtenu par l'indice du premier trimestre de 1962. 

Réponse :

L'évaluation qui doit figurer dans l'acte, notamment en vue de la perception de l’impôt, relève de la seule responsabilité des parties, qui s’exerce sous réserve du droit de contrôle de l'administration et il est rappelé que cette estimation doit correspondre à la valeur vénale réelle des biens.

Dans la pratique, l’administration détermine la valeur réelle en utilisant principalement la méthode d'estimation par comparaison. Cette méthode consiste à rechercher les mutations portant sur des immeubles de même nature, situation et consistance que le bien à évaluer et intervenues au cours d'une période aussi proche que possible de celle qui est à considérer.

L'analyse de ces mutations permet de déterminer par comparaison la valeur recherchée. La réévaluation de la valeur ou du prix d'un immeuble, déclarés dans un acte ancien, par application du coefficient d’évolution de l’indice du coût de la construction n'est utilisée qu'à titre de recoupement. En effet, cet Indice prend en compte l'évolution des éléments du coût de construction, mais fait abstraction de l'évolution des prix constatée sur le marché des immeubles anciens.

Commentaires :

Il y a une confusion manifeste entre «valeur» et «prix».

La valeur du logement est d’abord sociale.

La valeur matérielle légale du logement est celle sur laquelle on calcule la taxe d’habitation et la taxe foncière.

Le prix « constaté sur le marché des immeubles anciens » ne concerne qu’une infime partie de l’ensemble des logements et l’expression de ce prix « au m² » n’est qu’une facilité statistique et financière qui ne peut être transposée à l’ensemble des logements par la « règle de trois »…

Le prix au m² est incompatible avec l’évaluation du logement. Le logement est une unité.

Il n’y a pas deux logements identiques.

A suivre…