La titrisation des crédits immobiliers, responsable de la crise immobilière?

Alain Silverston, Long Beach, CA

CONSEIL D'ENTREPRISES IMPLANTE A LOS ANGELES

C’est la question qui se pose avec insistance depuis plusieurs années aux Etats-Unis, pays qui a invente la titrisation (securitization).

Rappelons comment cela marche:

- M & Mme Jones ont achète en 2006 auprès de leur banque, Welles Fargo,

- celle-ci “package” ce crédit avec des centaines d’autres et le vend a une firme d’investissement A,

- une société de “servicing” de la dette est désignée: c’est elle qui recevra les paiements mensuels de l’emprunteur, et les reversera au détenteur du titre;

- bien évidemment, la firme A peut vendre a tout moment a la firme B le package d’investissements…ou le retailler ou le fusionner avec un autre.

- l’ensemble de ces échanges se fait en principe sous forme électronique: paiement sous forme d’ACH; envoi des titres de propriété en PDF.

Et c’est la que tout se complique: on perd assez vite la trace de celui qui détient le titre de la propriété.

Si M et Mme Jones connaissent des difficultés, ils vont s’adresser à Welles Fargo….qui recherchera ou est passe le titre de propriété, ce qui peut prendre des mois…ou ne jamais déboucher!

Un récent numéro de “60 Minutes”, la grande émission d’information sur CBS est revenu sur le sujet âpres avoir découvert des choses pour le moins troublantes.

Pour pallier a la disparition des titres de propriété, certains “debt servicors” (société de traitement des paiements mensuels) ont créé une société, Docx, dont le rôle était de forger… des faux titres de propriété. Des employés de bureau, payes $10/h signaient a la chaine des faux titres de propriétés qui étaient ensuite “notarizes” (un officier ministériel validait la réalité des signatures).

Tous ces faux ont été réalises a grande échelle (on parle de plusieurs centaines de milliers de crédits immobiliers) pour le compte des plus grandes banques américaines.

Aux Etats-Unis plus qu’ailleurs, me semble-t-il, la parole et la signature sont “sacrées”.

Des milliers d’emprunteurs américains ont été dépossèdes de leurs biens grâce a de faux documents! Tous les Attorney Generals des Etats-Unis (Ministres de la Justice) sont sur les dents et il y a deux conséquences possibles:

- les délais d’attente de nouvelles mises en «foreclosures» vont sans doute s’allonger encore, et le “shadow inventory” s’accroitre;

- de nombreux procès vont sans doute permettre a des propriétaires ayant perdu leur bien de le récupérer ou de recevoir des dommages et intérêts.

Alain Silverston, Long Beach, CA www.LBCondo.com

Le 07 avril 2011