Le décret n°2012-894 du 20 juillet 2012 est pris en application des articles 17, 18 et 20 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet, dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révéleraient une situation anormale du marché locatif, de fixer par décret un montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation d'un logement ou de renouvellement du bail. Rappelons que l’encadrement des loyers ne s'applique qu’aux locations de logements loués nus à usage de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989

Il fixe ainsi un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements remis en location ou dont le bail est renouvelé dans l'agglomération parisienne et dans plus de 30 agglomérations de métropole et des DOM.

Le décret prévoit également des dérogations à ce dispositif d'encadrement: en cas de réalisation de travaux ou de loyer sous-évalué pour les relocations et en cas de loyer sous-évalué pour les renouvellements de bail. Dans ces cas, une augmentation, dont le niveau est lui-même encadré par le décret, peut être appliquée.

Le montant du loyer peut être fixé librement s'il s'agit :

D’un logement décent faisant l'objet d'une première location,

D’un logement vacant devenu décent à la suite de la réalisation de travaux de mise en conformité avec les normes de décence,

Ou d'un logement vacant ayant fait l'objet depuis moins de 6 mois de travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à une année de loyer.

Le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué lorsque le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux TTC.

Si le loyer est manifestement sous-évalué mais que le bailleur n'a pas réalisé de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer du bail renouvelé peut être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La hausse applicable est égale à la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer à la date du renouvellement du bail.

Si la hausse est inférieure ou égale à 10% de l’ancien loyer, elle est étalée en fonction de la durée du bail renouvelé, par tiers sur trois ans ou par sixième sur six ans. En revanche, si elle est supérieure à 10% du précédent loyer, elle s’étale dans tous les cas par sixième sur six ans.

Le décret ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de l'encadrement des loyers mais il sera possible de saisir la commission départementale de conciliation en cas de différends. En cas d'échec de la conciliation, le locataire, qui se verrait appliquer un loyer supérieur aux limites fixées par le décret, pourrait intenter une action devant le juge d'instance afin de demander la restitution des loyers indûment versés.

Liste des agglomérations

Source : Décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l'évolution de certains loyers, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (JORF n°0168 du 21 juillet 2012 page 11956 - texte n° 8)