Roumanie – Diagnostic du marché immobilier. Opportunités d’investissement
A partir de 1er Janvier 2007, la Roumanie intégrera l’Union européenne. Cette intégration permettra l’accès à de nouveaux instruments financiers. Les fonds structurels approuvés par la Commission européenne pour la période 2007 – 2013 totalisent environ 30 Milliards d’Euros.
La moitié de cette somme est destinée au développement des in fr astructures de transports, les équipements, le logement et le parc immobilier.
Une étude réalisée par le cabinet européen Amberlamb, présent en Roumanie, démontre que le marché immobilier dans les grandes villes roumaines est en plein développement, le nombre d’investisseurs étrangers atteignant un niveau sans précédent. Au niveau investissements immobiliers, la Roumanie est considérée comme un des pays les plus intéressants de la région pour les années à venir, en raison de son potentiel de retour sur investissement à profit maximum sur une période relativement courte.
Les investissement étrangers en Roumanie au cours du premier semestre 2006 ont atteint 212 M € les trois quarts de cette somme concernant la construction de bureaux (159M€). L’Europe de l’Est totalisant 3,56 Mld, Russie et Ukraine compris.
L’intérêt de la Roumanie vient du fait que son intégration à l’Union européenne déclenchera un développement économique important qui générera implicitement un « boom » immobilier.
Les prix des terrains sont parmi les plus intéressants de la zone est- européenne et l’of fr e immobilière abonde pour les espaces résidentiels ainsi que pour les espaces commerciaux et bureaux.
L’étude montre que la Roumanie n’est pas seulement intéressante pour les gros investisseurs ayant des plans d’investissement sur la longue durée, mais également pour ceux qui disposent des capitaux limités. Ils ont la possibilité de doubler leur investissement sur une période courte et pourraient même de le quadrupler sur une période de 10 ans.
Le potentiel est important, mais le marché est encore immature et risqué. Les causes principales résident dans les limitations imposées par la législation ou la transparence du processus d’acquisition.
Un autre problème réside dans la fiabilité des nombreux conseils qui proposent l’accompagnement de l’investissement.
Un segment important du marché se trouve dans la construction de quartiers résidentiels : pavillons et villas. La demande dépasse de loin l’of fr e, le prix du m2 à la vente à Bucarest varie entre 2000 et 4000 Euros en fonction de l’emplacement pour un coût moyen de construction d’environ 400 €/m2.
Ce type d’aménagement commence à se développer dans toutes les grandes villes de Roumanie.
Les bureaux sont la cible des investissements étrangers dans toutes les grandes villes. A Bucarest, le prix moyen de m2 de location est de 375€.
Les logements sociaux représentent une très importante demande en matière d’habitat, spécialement pour les jeunes couples (ANL). Il existe une stratégie gouvernementale pour la construction des immeubles à travers un partenariat public – privé.
Exemples d’opportunités:
Terrains
1.000 m2 à Baneasa, (banlieue de Bucarest) en zone résidentielle. Prix 10 €/m2
410.000m2 à Otopeni (30 km de Bucarest, aéroport international) en zone résidentielle. Prix 30€/m2
7.500 m2 à Poiana Brasov (ville touristiques située dans les Carpates, la plus prisée du Pays) en zone intéressante pour la construction de complexes hôteliers. Prix 20/m2
Espaces commerciaux
Bucarest centre ville, 10 niveaux en sous-sol, surface utile 700m2. Prix 2.000.000€
Location centre ville de Bucarest 1.900m2 demi-meublé. Prix 1.700€/m2
Poiana Brasov, espace commercial sur trois niveaux, meublé, immeuble neuf, 3 Millions € en vente, 8.000 €/mois en location.
Villas
Résidentiel Bucarest haut gamme.
Villa, 200m2 sur un terrain de 271m2, 4 pièces, prix 550.000€
Villa 300m2 (ancien cartier de Ceausescu), jardin de 223m2, prix 730.000€
Villa 8 pièces, 600m2, jardin 2000m2, prix 750.000€
Bureaux centre de Bucarest
126m2, prix 200 000 € ou 1.800 €/mois
850 m2 + 330 m2 terrain, prix 2.200.000€
6.323m2 (13 niveaux), excellent état, prix 24 Millions € ou 18 €/m2/mois en location.
Conclusions:
Le secteur immobilier en Roumanie, en général, et à Bucarest, en particulier, est très dispersé. Il existe plusieurs «zones», résidentielles -pavillonnaire, plein centre, central, périphérique, hors -périphérique, etc.
Les prix peuvent varier de 1 à 15 en fonction de la ville et de la «zone».
Le retour des investissements peut être intéressant dans la même fourchette. Excellent pour des transactions risquées, bon pour des transactions relevant d’un partenariat public - privé.
Nouvelle rubrique avec Sorin HURDUBAE, Consultant en relations internationales (06/11/06)
EU.RO.PE. Réseau Experts
____________________________________________
Voir 2008: Le marché immobilier roumain (en roumain)
________________________
Investissements à Sinaia:
_________________________
Appartement à Bucarest (Roumanie), avec expertise ImmoDurable
Place de la Révolution - Bucarest, aujourd'hui 6/12/06
Bucarest: "Hanul lui Manuc"
Investissement durable en Roumanie
___________________________________________
Appartement 3 pièces et dépendance, surface utile 76,47m²+ 6,21m² (2 balcons), au 3ème étage, (40,80m² terrain), excellent emplacement à Bucarest 2ème secteur, dans immeuble années ’40. Expertise ImmoDurable. Disponible courent février 2007.