SENAT, SÉANCE du mardi 18 décembre 2007
45^e séance de la session ordinaire 2007-2008
présidence de M. Jean-Claude Gaudin,vice-président
Questions orales

Transparence du marché immobilier
M. Joël Bourdin.  - Les prévisionnistes s'interrogent sur l'ampleur des retombées de la crise américaine du crédit immobilier à risque et tous les acteurs économiques suivent de près les prix des transactions immobilières, mais les données fiables, rapidement disponibles, manquent.
Au plan macroéconomique, les principaux indices divergent significativement. L'indice Fnaim, très rapidement disponible, ne couvre qu'environ 18 % des transactions et l'indice notaires-Insee, qui représente environ 66 % des transactions, est publié tardivement. D'autres sources, fiscales et foncières notamment, pourraient être exploitées, mais ne semblent pas actuellement utilisables pour ce calcul. Ne faudrait-il pas, monsieur le ministre, rapprocher les acteurs concernés pour déterminer l'origine des divergences entre les deux principaux indices des prix de l'immobilier ancien ? Et ne pourrait-on pas calculer un indice des prix de l'immobilier neuf, mieux connaître l'évolution des charges foncières et, plus généralement, disposer de données fiables sur les volumes de transactions et les délais de vente ?
Le second volet de ma question concerne l'angle microéconomique, c'est-à-dire la capacité des acteurs à suivre, au plan local, l'évolution des marchés fonciers. L'article 21 de la loi portant Engagement national pour le logement a rappelé la nécessité d'assurer la transparence de ces marchés en élargissant le dispositif de transmission des informations sur les valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations, jusqu'ici difficilement accessibles. Monsieur le ministre, pouvez-vous nous informer de l'application de cette législation ? Ne serait-il pas souhaitable d'améliorer la transparence du marché, y compris pour les acquéreurs individuels, en publiant les données relatives aux mutations sur internet par exemple ?
Plus généralement, quels moyens comptez-vous mettre en oeuvre pour garantir la transparence du marché immobilier ? Une meilleure information contribuerait certainement à prévenir l'apparition de spirales irrationnelles des prix, à la hausse comme à la baisse.
M. Luc Chatel, secrétaire d'État chargé de la consommation et du tourisme.  - L'Insee publie effectivement tous les trimestres, en collaboration avec les chambres de notaires, des indices des prix des logements anciens qui font référence pour le suivi du marché de l'immobilier. Calculés sur un large échantillon représentatif de l'ensemble des transactions enregistrées par les notaires, ils sont fondés sur une méthodologie rigoureuse, établie par l'Insee, publiée sur son site internet et contrôlée par un conseil scientifique. Compte tenu de ce partenariat fructueux entre les notaires et l'Insee, la source fiscale, fondée elle aussi sur les actes notariés, n'a pas été retenue, mais est utilisée pour évaluer le nombre des transactions dans l'ancien, dont l'analyse est disponible sur le site de l'Association des études foncières.
Les résultats de la Fnaim et ceux des indices notaires-Insee font l'objet de travaux de rapprochement dans le cadre d'un groupe de travail informel Insee-Fnaim, mais la méthode de la Fnaim n'est pas publique, ce qui ne permet pas de véritables comparaisons. L'Insee se tient prêt à poursuivre ces contacts en 2008. Les indices Fnaim, disponibles plus tôt que les indices notaires-Insee, portent sur un champ plus restreint. Ainsi, les transactions réalisées de particulier à particulier, ou effectuées par un notaire ou un agent immobilier non affilié à la Fnaim, échappent à son observation. Les deux sources conduisent donc à une appréciation divergente de la hausse des prix, surtout depuis 2005. Les chiffres Fnaim semblent en outre peu compatibles avec l'évolution de l'assiette des droits de mutation suivie par la Direction générale des impôts, et la saisonnalité des indices Fnaim n'est pas compatible avec les observations issues de travaux académiques.
Le suivi des prix des logements neufs est plus délicat, du fait d'un nombre de transactions nettement plus faible que dans l'ancien et de problèmes méthodologiques. Les travaux auxquels l'Insee participe dans le cadre européen pour le suivi de ces prix sont étudiés par le Conseil scientifique des indices notaires-Insee.
La seule source de données fiables sur les transactions immobilières repose sur les extraits d'actes notariés, établis à l'occasion de chaque transaction et transmis aux services fiscaux. Il est exact que le système informatique de ces services ne permet pas, actuellement, une exploitation de ces données au niveau local, alors que l'article 21 de la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement impose leur transmission gratuite à un certain nombre de destinataires, dont les collectivités territoriales. Pour y pourvoir, un traitement de masse des extraits des actes et une modification de la méthode informatique suivie, conforme aux exigences de la Cnil, sont nécessaires. Les services du ministère du logement et de la ville étudient toutes les options permettant de mieux respecter la loi.
M. Joël Bourdin.  - Je remercie monsieur le ministre pour la clarté de sa réponse, ainsi que pour la mise en place d'un groupe d'experts afin que la loi soit respectée et que les collectivités locales disposent d'un outil utile pour leur gestion foncière.
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