Cette opération fait que les services généraux de l’entreprise soient déchargés de la partie de gestion immobilière qu’incombe au propriétaire. Dans ce cas, un problème se pose: la réorganisation des services généraux et/ou leur externalisation.

«La Direction immobilière a toute sa place quand l’entreprise est propriétaire du patrimoine immobilier. Or conserve-t-elle un rôle pertinent quand l’entreprise devient locataire utilisateur?
Il semble évident que la Direction immobilière rejoindra une Direction des Moyens, englobant la Direction des achats, la Direction des Ressources Humaines, et même de la Direction Financiere. Ce nouveau Donneur d’Ordre ayant des compétences multiples semblera plus exigent sur l’obligation contractuelle et la qualité des prestations demandées à l’entreprise FM.»

Avec les normes IAS/IFRS (IFRS International Financial Reporting Standard, complément des normes IAS International Accounting Standard, sont des normes comptables internationales élaborées par l'IASB, International Accounting Standards Board, au lendemain des scandales financiers) l’externalisation immobilière semble toucher à sa fin pour les grands groupes.
Considérant les attraits fiscaux du statut SIIC (Sociétés cotées en bourse, appelées foncières, ont pour objet la possession et la gestion d'un patrimoine immobilier. Elles cumulent les avantages de la pierre -  la sécurité et rendement, et ceux du titre coté- la liquidité), en dissociant l’immeuble de
l’entreprise, l’externalisation du patrimoine immobilier est relancée en touchant d’autres secteurs d’activités dont le service public.

Ceci ouvre la voie aux prestataires de FM immobilier pour des offres globales avec ou non la reprise du personnel.

Les contrats de partenariats public-privé (PPP)
L’externalisation du patrimoine immobilier de l’Etat se fait sous forme de concession:
La concession est destinée à satisfaire au besoin public exprimé par une collectivité publique qui confie à un operateur privé le soin d’exécuter une mission qualifiée d’intérêt général ou d’exploiter le domaine de l’Etat. C’est souvent le cas dans le domaine du service public de l’eau ou de l’élimination des déchets.

L’Etat français, suivant l’exemple anglais, a amorcé l’externalisation de son patrimoine immobilier   afin de «se débarrasser des locaux inadaptés et mieux utiliser ses ressources. Les relogements sont des facteurs essentiels de la modernisation de la fonction publique ».
«La relocation et la rationalisation du patrimoine immobilier permettent d’accéder à un immeuble intelligent, efficace, vecteur de performance et de productivité ».
Les contrats globaux de partenariat public-privé de longue durée, de 25 à 30 ans, permettent à l’Etat de se désengager au maximum du financement des projets liés à sa fonction sociale (création d’hôpitaux, prisons, autoroutes, équipements divers). Ces projets sont financés avec un apport de capital privé pour  minimiser la participation financière des contribuables et regroupant les principaux acteurs de la construction (Investisseurs, Urbanistes, Architectes, Promoteurs, Développeurs, Entreprises, Gestion immobilière et FM Immobilier).
L’exploitant privé qui sera choisi à l’issue d’un appel à candidatures aura la charge de la réalisation, du financement, de l’exploitation et de la maintenance de l’opération, l’Etat conservant un rôle de contrôleur.
Les financeurs, qui disposent du bien jusqu’à l’échéance du contrat, préfèrent faire appel à des exploitants privés pour le management immobilier.
Ces opérations sont globales et réunissent tous les acteurs, de la conception à l’utilisation des bâtiments, elles sont bien préparées et justifiées par les changements intervenus dans la société  et l’évolution du système de fonctionnement de l’administration publique.

Exemple au Royaume-Uni
Le 5^ème PFI hospitalier pour Ecovert FM (après ceux de Barnet, West Middlesex, Central Middlesex et North Middlesex)

Ecovert FM va gérer l’hôpital de Broomfield, 4 300 m², pendant 32 ans.

Bouygues UK, filiale des Entreprises France-Europe et de Bouygues Bâtiment International, construira l’hôpital de Broomfield, situé dans l’Essex, au sud-est de la Grande Bretagne. Ecovert FM, filiale d’ETDE, exploitera le bâtiment, de 43 000 m² comprenant 330 lits, un service de réanimation néonatal, un héliport sur le toit… Elle assurera la maintenance multi-technique, les travaux de gros entretien et de renouvellement pendant 32 ans. La maintenance débute en juin 2010. L’aménagement de l’extérieur du bâtiment prendra fin en 2011.
Broomfield est le cinquième partenariat public-privé hospitalier signé par Ecovert FM dans le cadre d’un plan gouvernemental de modernisation des hôpitaux du pays, après ceux de Barnet, West Middlesex et Central Middlesex (région du grand Londres), respectivement livrés en 2002, 2003 et 2006 ainsi que North Middlesex qui sera prêt en 2010 également. Broomfield représente le plus grand hôpital construit par Bouygues UK et sa deuxième plus importante opération dans le pays après le siège social du ministère de l'Intérieur, où Ecovert FM est le partenaire TFM (Gestion des services généraux de l’immeuble pour 26 ans)

Exemple en France
L’externalisation des biens et services du Ministère de la Défense a commencé par un débat dans le cadre d’un colloque en 2002: Perspectives d’externalisation en France, organisé par le MEDEF (Mouvement des Entreprises de France), le Ministère de la Défense, l’Institut Esprit Service  et le CRIA (Comité pour la rationalisation et l’innovation administrative).

«Le recours à l’entreprise pour assister les forces armées dans leur action au profit de la défense est une pratique ancienne. Les démêlés de Vauban avec les entrepreneurs nourrissent bien des pages de ses mémoires. Au cours du siècle dernier, l’évolution vers la guerre totale d’une part, la présence de la ressource de qualité et peu coûteuse constituée par les appelés d’autre part, ont conduit la défense à effectuer, par ses propres moyens, bon nombre de tâches annexes à sa mission première.

A la fin des années 90, les nouvelles formes de confrontation armée, la décision de suspendre le service national et l’impératif de maîtrise des dépenses publiques ont conduit à réexaminer les possibilités ouvertes par l’externalisation.»

Le discours structuré autour de la tradition d’un grand gestionnaire immobilier, Vauban, donne une idée de la qualité des cahiers des charges attendus pour les opérations globales, réunissant l’ensemble des acteurs, du concepteur à l’utilisateur final.

On sait que la qualité du management immobilier dépend de la qualité de la conception du bâtiment. Dans ce sens, l’intervention en amont du FM immobilier doit apporter un éclairage significatif sur l’axe «espace d’usage vs espace d’ouvrage » sur lequel travaille l’architecte.

Le ministère de la Défense a attribué son premier contrat PPP en janvier 2008 :
Le  ministre de la Défense a approuvé la notification du premier contrat de partenariat du ministère de la défense, portant sur la fourniture d’heures de vol d’hélicoptères pour la formation des pilotes à Dax. La délégation générale pour l’armement (DGA) a notifié ce contrat le 31 janvier 2008 au groupement constitué de Défense Conseil International et Proteus Hélicoptères.
D’une durée de 22 ans, ce contrat porte sur l’achat d’heures de vol d’hélicoptères au profit de l’Ecole d’application de Dax chargée de la formation initiale des pilotes d’hélicoptères de trois armées et de la gendarmerie. Le besoin actuel est évalué à 22 000 heures de vol par an. Les premiers appareils seront mis à disposition de l’Ecole d’application en 2010. En régime de croisière, le montant annuel du contrat s’élèvera à 22M€ TTC.

L’externalisation du patrimoine immobilier de l’Etat amène sur le marché du FM immobilier des affaires à long terme qui pérennisent les entreprises, on parle même d’un «puits sans fond du marché FM ».

Modernisation, restructuration
Le partenariat Investisseur/Propriétaire/Entreprise suppose une garantie financière de l’entreprise FM immobilier, les montants des contrats étant très élevés.

Dans le cadre des PPP, dont la durée du contrat peut excéder 20 ou 30 ans, avec la nouvelle dimension internationale du marché FM, seules les entreprises ayant une assise financière solide, adossées à de grands groupes de dimension internationale, pourront répondre aux exigences des compagnies d’assurance des investisseurs.
Cela impliquera une restructuration des acteurs FM immobilier sur le marché national et international.

Restructuration des acteurs de la construction

Chaque acteur de la construction réagit à la mise an place des PPP, qui marque le rôle lieder des entreprises du FM immobilier. En termes plus explicits, c’est la gestion du bien à long terme qui se glisse au niveau de la conception de l’ouvrage.

Se pose la question de la relation entre architecture et facilities management (un FM immobilier «académisé» et reconnu), dans un cadre de Partenariat Public Privé («académisé» lui aussi, il existe une formation qualifiante à Paris II).
L’architecte se sent dépossédé de son œuvre par le gestionnaire de l’ouvrage, avant même de l’avoir conçue, sans penser que ce gestionnaire peut être ou doit être un architecte lui aussi, architecte du «bâti fonctionnant».

Le résumé du rapport du réseau RAMAU, de Thérèse EVETTE, «Les impacts de l’intégration des acteurs : partenariat public-privé et facility management, ateliers internationaux» souligne les «opportunités associées à la montée des services pour les acteurs de la conception».

Les ateliers internationaux organisés par RAMAU (Réseau Activités et Métiers de l’Architecture et d’Urbanisme) :

«Le premier atelier a eu pour thème l'évaluation des partenariats public-privé (PPP) à travers l'examen de leurs impacts sur la commande et le projet, ainsi que sur les qualités des bâtiments et des services. Les interventions ont traité de la diversité des PPP en Europe, des formes des PPP en Suède, du contrat de partenariat en France, des évolutions de la commande en France et de la redéfinition des compétences des acteurs publics, des relations entre commande publique, commande privée et travail architectural, entre la gestion de la commande et la qualité architecturale, entre gestion de la commande et qualité du service, de la qualité architecturale dans les projets de PFI (Private Finance Initiative) au Royaume-Uni, de la redéfinition du travail de conception, de la question de l'évaluation des PPP dans les différents contextes nationaux et dans divers domaines de travaux et de construction (hôpitaux, bâtiments scolaires, routes).

Le deuxième atelier a eu pour thème la relation entre architecture et Facility Management (FM). Les interventions ont permis de brosser le tableau des différentes formes de l'activité de service que constitue le FM, ont porté sur la place et la valeur du FM dans l'organisation du projet, ont souligné l'importance des usagers du bâtiment comme à la fois ressources et destinataires du projet, et ont commenté les risques et opportunités associés à la montée des services pour les acteurs de la conception.»

Mondialisation & Modélisation
Du fait de la restructuration des acteurs de FM immobilier, et de l’internationalisation du marché, on assistera à une modélisation de l’offre FM.

Une première étape a déjà été franchie avec la normalisation  européenne (PrEN 15222 , 1 Terms
and Definitions – PrEN 15222, 2 FM Agreements).

Une standardisation des offres et des coûts des principaux acteurs est prévisible.

L’externalisation du patrimoine immobilier est un vecteur de développement de l’activité de l’entreprise FM. 

L’externalisation implique la financiarisation et un changement successif des propriétaires. Ceci déstabilise l’utilisateur. L’entreprise FM se substituant au preneur dans l’interface avec le
Propriétaire doit se plier à chaque changement d’interlocuteur ce qui génère beaucoup de temps de gestion et un coût supplémentaire.

Ces actions multiples peuvent ne pas avoir été intégrées dans son offre forfaitaire initiale et risquent une perte de rentabilité du contrat. Le FM immobilier devra subir les changements d’interlocuteur consécutifs aux changements de propriétaires et donc devra s’adapter aussi au changement de l’interface du property manager.

Développement durable
Le FM immobilier est un des vecteurs décisifs qui influence le comportement des utilisateurs pour devenir socialement responsable.

L’entreprise FM devrait faire appliquer les critères du respect de l’environnement.

Immeuble après immeuble, faire prendre conscience aux utilisateurs de la responsabilité de chacun sur l’environnement.
Plusieurs instruments sortiront de la boîte à outils du Grenelle II qui va traduire le développement durable dans la loi…. à la disposition du FM Immobilier :
Plusieurs dispositions renforcent et fiabilisent le diagnostic de performance énergétique et obligent de faire des travaux dans les bâtiments tertiaires existants sur une période de 8 ans à compter du 1er janvier 2012.
Les articles sur l’urbanisme font entrer l’environnement dans le code et simplifient l’organisation des documents opposables. Ils rendent le SCOT (schéma de cohérence territoriale) plus prescriptif vis-à-vis des PLU (plans locaux d’urbanisme). Les bâtiments performants ou équipés de production d’énergie pourront dépasser de 30% les règles de gabarits, d’emprise au sol et d’occupation des sols.

Des schémas régionaux du climat, de l’air et de l’énergie seront créés et un bilan carbone est obligatoire pour les entreprises de plus de 500 personnes, exerçant leur activité dans un secteur fortement émetteur, pour les collectivités locales et pour les établissements publics de plus de 250 personnes et les collectivités territoriales de plus de 50 000 habitants. Le champ des certificats d’économies d’énergie est élargi et leur période expérimentale est étendue.

Des obligations pour les fuites des réseaux d’eau sont prévues aussi. Outre des dispositions préventives pour lutter contre la pollution lumineuse, une surveillance de la qualité de l’air intérieur est instituée dans les lieux recevant du public ou des populations sensibles. De même, l’encadrement réglementaire et l’information sur les ondes électromagnétiques est renforcé. Avant la démolition de bâtiments, la réalisation d’un diagnostic relatif à la gestion des déchets devient obligatoire. 

La crise financière
Quelques questions pour l’avenir
Quel est l’impact de la crise financière sur le FM immobilier ?
En toute période de crise, l’entreprise doit faire des économies et les premières sont faites sur le fonctionnement et les services annexes à la production.
Le FM Immobilier doit réagir.
En période de crise on licencie.
Peut-on concevoir de proposition FM Immobilier d’externalisation de crise ?
En période de crise on délocalise.
Y a-t-il une proposition FM Immobilier d’accompagnement de la délocalisation ?
Enfin, la crise financière actuelle s’accompagne de la crise de l’immobilier.
La financiarisation des actifs immobiliers est en panne et l’expertise immobilière doit trouver de nouvelles formules.
Quel sera l’apport du FM Immobilier pour une expertise nouvelle ?
__________________
Annie Roussey et Antoine Lainé, Facilities management immobilier, 100 questions pour comprendre et agir, AFNOR, 2003

Annexe:
Une étude récente sur le Facilities Management, des enjeux et perspectives de l’externalisation de services, conclut à une «complexification» à mesure que l’étendue des services externalisés s’accroît.
Voici des extrais de la description résumée par cette étude, sur les fondamentaux du facilities management, les atouts et  les limites des démarches d’externalisation.

Le facilities management peut se définir, dans son acceptation la plus large, comme l'externalisation de services. Pendant longtemps, seuls les services généraux (accueil, nettoyage, restauration, sécurité, etc.) et la gestion technique des bâtiments (chauffage, climatisation, ascenseurs, etc.) étaient externalisés.

Depuis les années 90, la gamme de services n'a pas cessé de s'élargir. Désormais, des services aussi variés que la gestion des énergies et des fluides, la logistique et la communication sont confiés à un prestataire extérieur. Dans le même temps, les secteurs concernés par le facilities management se sont élargis.

Les industriels sont visés au même titre que les secteurs tertiaires et administratifs.

Le marché du facilities management est évalué à plus de 15 milliards d'euros en France (définition large). Il évolue à un rythme annuel compris entre 10 % et 30 % selon les acteurs. Plusieurs segments, comme la maintenance industrielle et la gestion des utilités, sont encore peu externalisés. Si l'environnement est favorable, les prestataires ont, cependant, de nombreux défis à relever :

• Composer une offre pertinente. Les services qui peuvent faire l'objet d'une externalisation sont très nombreux, mais nécessitent des compétences différentes qu'il convient de réunir; 

• Etablir une relation de partenariat avec le client. L'enjeu est de passer d'une relation de fournisseur / client souvent conflictuelle à une relation de partenariat fondée sur des engagements mutuels et évolutifs;
• Réussir le transfert du personnel. Dans une opération de facilities management, le personnel affecté en interne au service est généralement transféré au prestataire. Cette opération est extrêmement sensible et constitue souvent un point d'achoppement;

• Reprendre les actifs du client. Cette opération constitue une barrière à l'entrée en raison des investissements nécessaires et des compétences techniques requises; 

• Décloisonner les structures impliquées. Actuellement, la tendance est à l'élargissement de la gamme des prestations offertes. Les prestataires, souvent organisés par métier, doivent se doter de structures transversales afin d'apprendre à leurs équipes à travailler de concert (échange d'informations, constitution d'offres globales).
Le facilities management se complexifie à mesure que l'étendue des services externalisés s'accroît. La profession se structure peu à peu et les métiers évoluent.